Thiếu nhất nhà ở giá rẻ
Chia sẻ tại Diễn đàn Bất động sản ngày thu lần thứ I tung ra vừa mới qua, TS. Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ vương quốc - đặt vấn đề, đất không đến nỗi thiếu, tiền cũng không thiếu, ngân sách nhiều mà sao người dân thiếu nhà ở, thị trường cứ liên tục trầm lắng?
Theo ông Nghĩa, thị trường bất động sản đang có nhiều vấn đề phải triệu tập xử lý. Trong số đó, vướng mắc to nhất hiện nay là vấn đề quản trị và vận hành. "Bản thân tôi cũng từng chứng kiến những dự án triển khai 6 năm rồi vẫn còn đó nằm đó", ông Nghĩa nói.
Ngoài ra, theo ông Nghĩa, khủng hoảng của thị trường bất động sản là khủng hoảng phân khúc. Hiện nay, phân khúc thiếu nhất là nhà ở giá rẻ, cần phải được bổ sung update nhiều nguồn cung để thị trường được tiến lên dựa trên giá trị thực.
"Mặc dù người ta cũng đã triệu tập xử lý cho một vài doanh nghiệp nhưng thị trường nhà ở giá rẻ vẫn chưa đâu vào đâu, chưa xuất hiện tiến triển nào về thủ tục, chính sách, tài chính. Thực trạng này là "tử huyệt" của thị trường, mà tôi cho rằng nên triệu tập vào tháo gỡ cho phân khúc này để thúc đẩy thị trường bất động sản đi lên", ông Nghĩa nói.
Thị trường thiếu vắng nhà ở giá rẻ (Ảnh minh họa: Hà Phong).
Bên cạnh đó, tài này là vấn đề cần phải được xử lý. Theo ông Nghĩa, cần phải có quỹ cho vay nhà ở hoặc quỹ tín thác nhà ở. Nếu hiện nay ngân hàng đang "thừa tiền", người ta trọn vẹn có thể phát hành trái phiếu Chính phủ để ngân hàng mua, tiếp đó xây dựng quỹ sao cho vay mua nhà ở giá rẻ, cho toàn bộ những người mua nhà vay trực tiếp.
Cùng với đó, ông Nghĩa cũng lưu ý, đừng làm sao cho những nhà tiến lên bất động sản giá rẻ bị thiệt thòi tài chính so với nhà tiến lên bất động sản thương mại.
"Ví dụ quy định lợi nhuận chỉ 15%, nhà tiến lên phải xác định ai là đối tượng người tiêu dùng chính sách sao cho mua, nếu sai phải chịu trách nát nhiệm hình sự là không hợp lý. Chính vì nhiều trách nát nhiệm đổ lên đầu như vậy nên chủ đầu tư mới không muốn làm", ông Nghĩa phân tích thêm.
Cuối cùng, theo kinh nghiệm của vị Chuyên Viên này, việc xây dựng quỹ tại Việt Nam nói chung là thất bại, thao tác làm việc vô cùng yếu ớt, nhiều rủi ro. Nếu xây dựng quỹ thì Chính phủ cần xây dựng dưới dạng tổ chức tư nhân, không nên hành chính hóa nó rồi vướng mắc vào vấn đề quản trị, tham nhũng.
Ách tắc ở quy hoạch và pháp luật
Theo GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - để "giải cứu" thị trường bất động sản, cần phải có sự vào cuộc quyết liệt của toàn khối hệ thống chính trị. Bởi vì, theo ông ách tắc to nhất của thị trường bất động sản nằm ở quy hoạch và pháp luật.
Theo ông Võ, thứ nhất, quy hoạch trong cơ chế bao cấp là pháp lệnh, nhưng trong cơ chế thị trường là lý thuyết.
"Pháp luật Việt Nam luôn luôn quy định ví dụ, theo tôi, một nguyên tắc của pháp luật là điều chỉnh quy mô của hành vi chứ không hề hề điều chỉnh từng loại hành vi ví dụ. Điều người ta phải là quy định thực tiễn", ông Võ nêu.
Cũng theo ông, nhữngh xây dựng pháp luật hiện nay vừa thừa vừa thiếu, nhữngh xây dựng quy hoạch chưa rõ ràng. Trong khi trên toàn thị trường quốc tế quy định rất rõ quy hoạch tiến lên tài chính xã hội là quy hoạch chiến lược, quy hoạch sử dụng đất là quy hoạch vùng. Quy hoạch đô thị và nông thôn mới là quy hoạch ví dụ.
Nhu cầu về nhà ở còn rất rộng to (Ảnh minh họa: Hà Phong).
Thực tế, thời dịp tiến lên bất động sản còn rất rộng to. "Theo tính toán của Ngân hàng Thế giới, 20% dân số thiếu tính tiền mua nhà, 60% tiếp theo chỉ đủ tiền mua nhà ở xã hội mà nhà ở xã hội chỉ tính ở Việt Nam nay đã có rất nhiều rất nhiều giá gấp hai 10 năm vừa qua", ông Võ dẫn chứng.
Theo ông Võ, trong lúc giá nhà cao, con người lại chỉ dùng gói hỗ trợ tín dụng thấp hơn 1,5-2% so với tín dụng thương mại. Và chỉ có 20% người đủ tiền mua nhà ở trung cấp và thời thượng, trong đó 8% đủ tiền mua nhà ở thời thượng.
Ngoài ra, những số liệu mọi người đưa ra hiện nay chủ yếu vẫn là số liệu từ những dự án chủ đầu tư mà chưa xuất hiện số liệu từ người dân hay những cơ quan quy hoạch.